Neuerungen Miete im Lockdown
Neueste Entscheidungen zum Thema Miete im Lockdown und Fixkostenzuschuss
Erste OGH-Entscheidung zur Miete im Lockdown: keine Zahlungspflicht für Miete von Geschäftslokal, wenn es aufgrund eines behördlich angeordneten Betretungsverbotes nicht benutzbar war (3 Ob 78/21y zum Mietzinsentfall bei Sonnenstudio).
Der OGH hat nun in einer ersten Grundsatzentscheidung bestätigt, dass nach Maßgabe des
§ 1104 ABGB die Pflicht zur Zahlung der Miete und der Betriebskosten entfällt, wenn eine Seuche (wie Covid-19) vorliegt und eine gänzliche Unbenutzbarkeit des Geschäftsraumes aufgrund eines Betretungsverbotes besteht. Fallgegenständlich war das in den Anwendungsbereich des MRG fallende Geschäftslokal mit dem Verwendungszweck „Sonnenstudio“ aufgrund des pandemiebedingten Betretungsverbots für Kundenbereiche nicht benutzbar und war deshalb für diesen betreffenden Monat geschlossen. Auch für administrative Tätigkeiten wurde es nicht genutzt. Damit entfiel auch der Mietzinsanspruch gemäß § 1104 ABGB.
Zahlreiche Fragen bleiben dennoch offen, die durch weitere Entscheidungen wohl in der nächsten Zeit geklärt werden, etwa Anwendung dieser Bestimmung auf Pachtverhältnisse, Pflicht zur Zahlung der Miete bei teilweiser Nutzbarkeit (Stichwort: Take away in der Gastronomie) sowie nunmehr teilweise Betretungsverbote nur für bestimmte Gruppen (zum Beispiel für Ungeimpfte).
Im letzteren Fall ist zwar eine volle Nutzbarkeit gegeben und ein Betretungsverbot nur für eine bestimmte Gruppe ausgesprochen, sodass fraglich ist, ob man in diesem Fall von einer bloß teilweisen Nutzbarkeit ausgehen kann oder nicht.
Nach einer weiteren, aktuellen Entscheidung des OGH (vom 25.11.2021, 3 Ob 184/21m) wurde wiederum bestätigt, dass Unternehmen keine Mieten für Geschäftslokale bezahlen müssen (fallgegenständlich: Nagelstudio und Kosmetiksalon in einem Einkaufcenter), die während eines behördlich verhängten Betretungsverbotes nicht nutzbar waren. In dieser Entscheidung wurde nunmehr auch klargestellt, dass der Mieter auch den Fixkostenzuschuss nicht an den Vermieter herausgeben muss. Damit entsteht nun allerdings die Situation, dass die staatliche Finanzierungsagentur Cofag einen Teil der von ihr bereits ausbezahlten Hilfsgelder von den Mietern, die von der Mietzinszahlung während des Lockdowns befreit waren, die Fixkostenzuschüsse aber gerade auch für die Mietzinszahlungen verwendet haben, zurückverlangen muss.
Somit entsteht nun die Situation, dass Mieter
- unter Umständen Fixkostenzuschüsse an die Finanz rückerstatten und
- die (unter Vorbehalt bezahlten) Mietzinszahlungen für die Lockdown-Phasen vom Vermieter zurückverlangen müssen.
Vermieter werden wohl auf dem aus dieser Situation entstehenden „Schaden“ sitzenbleiben:
Für sie gibt es nämlich (zumindest derzeit) keine Entschädigung oder sonstige Möglichkeit, die finanziellen Einbußen durch rückerstattende und damit fehlende Mieteinnahmen auszugleichen.
Für Entschädigungsansprüche aus dem COVID-19-Krisenbewältigungsfonds aufgrund von Mietzinsausfällen der Vermieter sind jedenfalls die entsprechenden Einreichungsfristen längst abgelaufen. Auch in umsatzsteuerlicher Hinsicht ergeben sich unter Umständen Konsequenzen (etwa in Bezug eine allfällige Berichtigung und Rückerstattung oder erfolgte Stundung).
Es ist davon auszugehen, dass diese und andere Fragen wohl durch weitere Verfahren zu klären sind.
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