Erstauftraggeberprinzip – keine Maklerprovision für Mieter ab 01.07.2023
Am Wohnungsmarkt war es bislang üblich, dass Vermieter, die auf der Suche nach neuen Mietern sind, einen Immobilienmakler beauftragen, der diese Aufgabe für sie übernimmt. Die Provision des Maklers für vermittelte Rechtsgeschäfte war in weiterer Folge regelmäßig vom Mieter zu bezahlen.
Dieser Praxis schiebt eine Gesetzesänderung im Maklergesetz einen Riegel vor, wonach künftig grundsätzlich derjenige die Provision des Maklers zahlen muss, der die Leistung des Maklers veranlasst hat. Damit möchte der Gesetzgeber erreichen, dass in Zukunft nicht mehr der Mieter die Kosten von Leistungen tragen muss, die vom Vermieter beauftragt werden und vice versa.
Die neuen Regelungen im Maklergesetz treten mit 1. Juli 2023 in Kraft und sind auf Verträge anzuwenden, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden. Sie gelten für Wohnungsmietverträge, nicht jedoch für Geschäftsraummietverträge oder Pachtverträge. Außerdem sieht das Gesetz eine Ausnahme für Mietverträge, die von Dienstgebern als Mieter geschlossen werden, um Dienstnehmern eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung zur Verfügung zu stellen, vor.
Die Neuregelung bestimmt, dass eine Provision nur mit demjenigen vereinbart werden kann, der den Immobilienmakler als erster Auftraggeber mit der Vermittlung des Wohnungsmietvertrags beauftragt hat. Dies kann entweder der Vermieter oder der Wohnungssuchende als potenzieller Mieter sein.
Somit besteht ein Anspruch des Maklers auf Provisionszahlung gegen den Mieter nur, wenn der Makler aufgrund eines Vertrags mit dem Wohnungssuchenden tätig wird und er diesem eine Wohnung vermitteln kann, hinsichtlich derer er nicht schon vorher mit der Vermittlung beauftragt war. Diesfalls besteht jedoch auch dann kein Anspruch auf Provision, wenn zwischen dem Unternehmen des Maklers und dem Vermieter oder Verwalter (oder umgekehrt) eine Beteiligung, organschaftliche Verflechtung oder andere maßgebliche Einflussmöglichkeit besteht. Der Mieter ist auch nicht provisionspflichtig, wenn der Vermieter, dessen Organwalter oder Verwalter einen Maklervertrag nicht abschließt, um sich als (eigentlicher) Erstauftraggeber der Provisionspflicht zu entziehen. Ein Anspruch auf Provision des Maklers gegen den Mieter besteht ferner dann nicht, wenn der Makler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise (z.B. in einem Newsletter oder E-Mail) bewirbt.
Um Transparenz über die zeitliche Abfolge zu schaffen, muss der Immobilienmakler zukünftig jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaft verfügbaren Datenträger festhalten.
Die Gesetzesänderung sieht auch Bestimmungen zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften vor. Eine Vereinbarung ist nämlich unwirksam, soweit sie den Wohnungssuchenden im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags zu einer Provision oder sonstigen Leistung an den nicht provisionsberechtigten Immobilienmakler oder den Vermieter oder zu einer sonstigen Leistung ohne gleichwertige Gegenleistung an den früheren Mieter oder an einen sonstigen Dritten verpflichtet.
Schließlich enthält die Neuregelung auch eine Verwaltungsstrafbestimmung mit Strafdrohungen bis zu EUR 3.600,00 Geldstrafe, wonach bestimmte gegen die eingeführten Bestimmungen verstoßende Verhaltensweisen von Immobilienmaklern, Vermietern, für diese Personen handelnde Vertreter, frühere Mieter und sonstige Dritte strafbewehrt sind.
Von den neu eigeführten Bestimmungen kann nicht zum Nachteil des Wohnungssuchenden abgegangen werden, es handelt sich daher um einseitig zwingendes Recht.
Wie gewohnt stehen wir für eine Beratung, Mietvertragsüberprüfung bzw. Erstellung eines Mietvertrages sowohl von Wohnungen als auch von Geschäftsräumlichkeiten zur Verfügung.
Verfasser: Mag. Georg Wiedmann, 06/2023
