Wiener Bauordnungsnovelle 2023 – Aus für Airbnb-Vermietungen in Wien?
Verfasserin: Mag.a Veronika Zinterl, 12/23
kanzlei@suppan.eu
Mit 23.11.2023 hat der Wiener Landtag die Wiener Bauordnungsnovelle 2023 beschlossen und mit LGBl. NR. 37/2023 am 13.12.2023 kundgemacht.
Die Schwerpunkte der Wiener Bauordnungsnovelle 2023 sind der Altbauschutz, die Eindämmung der „Airbnb“ Kurzzeitvermietungen, die Begrünung und Entsiegelung, der Ausbau der erneuerbaren Energie (Photovoltaik), Infrastruktur für nachhaltige Mobilität (Fahrräder und E-Mobilität) und eine Reform der Stellplatzverpflichtung. Auszüge des Altbauschutzes und der Einschränkung der Kurzzeitvermietung werden nachfolgend näher betrachtet:
Zum Altbauschutz:
Der Gesetzgeber hat hierbei die Voraussetzungen für die Bewilligung von Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes (§ 69 BO für Wien) unter anderem dadurch verschärft, dass nunmehr auch der Schutz der UNESCO-Welterbestätten nicht beeinträchtigt werden darf. Somit stellt die Beeinträchtigung von UNESCO-Welterbestätten zukünftig ausdrücklich ein Ausschlusskriterium für die Bewilligung von Abweichungen des Bebauungsplans dar.
Entgegen dem Ziel des Altbauschutzes hat der Gesetzgeber den § 71a BO für Wien – welcher bisher die Bewilligungsmöglichkeit für „Schwarzbauten“, wenn diese über 30 Jahre unbeanstandet bestanden, vorsah – gestrichen. Dies mit der Begründung, dass seit Inkrafttreten dieser Regelung im Jahr 1998 Eigentümer:innen derartiger Bauwerke hinreichend Zeit zu deren Bewilligung gehabt hätten. Es bleibt abzuwarten, ob aufgrund des nunmehr generellen Entfalles der Möglichkeit Schwarzbauten nach 30 Jahren baulich bewilligen zu lassen, Härtefälle auftreten werden.
Zur Einschränkung der Kurzzeitvermietung („Airbnb“):
Durch die weitere gesetzliche Verschärfung soll sichergestellt werden, dass genügend Wohnungen am Wohnungsmarkt für die Wiener Bevölkerung zur Verfügung stehen.
Der Gesetzgeber hat hierfür kein generelles Verbot der Kurzzeitvermietung, sondern eine allgemeine Beschränkung der vorübergehenden kurzzeitigen Vermietung auf maximal 90 Tage pro Kalenderjahr vorgesehen, sofern dies ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in dieser Wohnung erfolgt. Eine längere Vermietung ist ab dem 01.07.2024 nur noch mit einer sog. „Ausnahmebewilligung“ nach § 129 Abs 1a BO für Wien möglich. Zu beachten ist hierbei, dass bereits das entsprechende Anbieten einer Wohnung ohne Ausnahmebewilligung als Verwaltungsübertretung angesehen wird.
Nachfolgende Voraussetzungen müssen für den Erhalt einer „Ausnahmebewilligung“ (welche für jeweils maximal fünf Jahre erteilt wird) vorliegen, nämlich:
- keine Wohnzone, Grünland oder Kleingartengebiet;
- keine Inanspruchnahme von Wohnbaufördermittel;
- 50% der Wohnungen weiterhin für Wohnzwecke und dadurch nicht mehr als 50% der Nutzungseinheiten für Kurzzeitvermietung;
- schriftliche Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer:innen;
Diese strengen Kriterien schränken die wirtschaftliche Freiheit der Wohnungseigentümer:innen und Vermieter:innen erheblich ein und lassen dazu noch viele Fragen offen.
Bereits das Erfordernis, dass die Wohnung außerhalb einer Wohnzone liegen muss, schließt einen Großteil der Wohnungen in den Innenbezirken aus.
Weiters birgt das Erfordernis der Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer:innen und ein damit faktisch verbundenes „first-come-first-serve Prinzip“, erhebliches Streitpotenzial innerhalb einer jeden Eigentümergemeinschaft. Eine einvernehmliche Einigung zwischen den einzelnen Wohnungseigentümer:innen dahingehend, ob und welche Wohnungen über „Airbnb“ vermietet werden dürfen, scheint in vielen Häusern wohl ausgeschlossen. Zumal nicht klar geregelt ist, ob ein/e Eigentümer:in weiterhin bis zu 90 Tage im Rahmen der Ausnahme kurzzeitvermieten darf, wenn bereits 50% der Wohnungen über eine Ausnahmegenehmigung verfügen.
Neben den neuen bauchrechtlichen Bestimmungen gibt es weiterhin zahlreiche andere Materiengesetze (insb. Gewerbe, Steuer, Tourismusabgabe, Meldebestimmungen, Wohnungseigentum), die bei der Kurzzeitvermietung zu berücksichtigen sind. Gerne stehen wir für Anfragen im Zusammenhang mit der Wiener Bauordnungsnovelle 2023 oder der Kurzzeitvermietung zur Verfügung.